- Юридическое сопровождение
- Представительство в суде
- Регистрация фирм
- Юридические консультации
- Правовой аудит
Договор аренды с точки зрения арендодателя
Сдача недвижимости в аренду – бизнес, конечно, выгодный. Но накладки случаются даже у самых опытных: то арендатор с платежами затянул, то имущество попортил, то не выгнать арендатора. Что уж говорить о начинающих свою деятельность владельцах недвижимости – арендодателях? Попробуем вкратце описать основные моменты, которые надо предусмотреть при разработке договора аренды.
Отметим сразу: указывать в договоре, что имущество передается в аренду, не только формально неверно, но и может повлечь неприятности. Не будем углубляться в тонкости, отметим лишь, что в договоре лучше указывать, что имущество передается только в пользование, поскольку владение имуществом подразумевает куда больший объем прав арендатора.
Наиболее часто арендодатель сталкивается с проблемами обеспечения своевременности получения арендных платежей и необходимостью наиболее простого и быстрого расторжения договора аренды.
Решить первую проблему можно с помощью обеспечения обязательств. Маловероятно, что от арендатора офисного помещения можно потребовать что-либо в залог или предоставления поручительства и тем более банковской гарантии, поэтому обычно применяется неустойка. Однако получить ее весьма проблематично: необходимо обращаться с иском в арбитражный суд, оплачивать госпошлину и юридические услуги по представительству в суде (если нет штатного юриста), получать исполнительный лист, общаться с судебными приставами, искать имущество должника (если на счету у него одни нули, то и арест счета не поможет). При этом суды крайне редко взыскивают серьезные суммы неустойки. Так что овчинка выделки не стоит. Что же делать?
Одним из способов обеспечения обязательств, не предусмотренных, но допускаемых Гражданским кодексом, является обязанность арендатора уплатить арендную плату за последний месяц аренды, из суммы которой арендодатель согласно договору вправе в одностороннем порядке удерживать пени, штрафы и т. д.
Если прописать такой пункт в договоре аренды, то арендодатель обезопасит себя от того, что арендатор не заплатит вообще или просрочит с платежами.
Теперь о расторжении договора аренды. Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Но и в этом случае договор может быть расторгнут только судом.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Казалось бы, длительной и утомительной волокиты не избежать. Однако согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ, стороны могут предусмотреть в договоре основания одностороннего внесудебного расторжения договора. Наличие такой возможности – устанавливать в договоре аренды основания для одностороннего внесудебного расторжения договора аренды подчеркнул и Высший арбитражный суд РФ в пункте 27 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» (информационное письмо № 66 от 11.01.2002 года).
В качестве оснований для расторжения договора аренды по инициативе работодателя следует предусмотреть: однократную просрочку внесения арендной платы; выполнение арендатором без согласования с арендодателем любых работ, ведущих к перепланировке помещения; сдача объекта аренды в субаренду без согласования с арендодателем; любые иные действия, влекущие ухудшение объекта аренды; нарушение правил пожарной безопасности.
Иногда арендаторы пытаются оспорить возможность установления договором аренды такого основания для расторжения договора, как однократная просрочка уплаты арендатором арендной платы, ссылаясь на то, что ст. 619 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора только при неоднократной просрочке внесения арендных платежей.
Срок уведомления о расторжении договора арендодателю следует устанавливать как можно меньший. При наличии задолженности арендатора, арендодатель имеет право удерживать его имущество, оставшееся в арендуемых помещениях, после даты расторжения договора, до погашения арендатором задолженности. Эта возможность предусмотрена (ст. ст. 359-360 ГК РФ) и подтверждена п. 14 упомянутого Обзора практики. Надо только помнить, что если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок более одного года, то его заключение, а, следовательно, и расторжение, требуют государственной регистрации.
Разумеется, не стоит разрешать арендатору сдавать помещения в субаренду. Иначе это может привести к тому, что вы просто не сможете контролировать принадлежащее вам имущество.
Стоит подумать и о «мелочах»: прописать, кто отвечает за уборку помещений, запретить подключение электроприборов, мощность которых превышает установленную нагрузку электропроводки, и т д. Если арендатору предоставляются телефонные номера, то в договоре аренды следует указать, что оплату телефонной связи производит арендодатель, а арендатор возмещает арендодателю данные расходы. Иначе могут возникнуть проблемы с налоговой инспекцией при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль за счет данных расходов.
Если суммировать вышесказанное, то идеальной с точки зрения арендодателя выглядит такая схема. Ежемесячный платеж должен вноситься до начала соответствующего месяца аренды – например, за март следует заплатить до 25-го февраля. В таком случае, при однократной просрочке арендатором арендной платы, его можно сразу уведомить о расторжении договора с 1-го числа следующего месяца. Такие условия договора очень дисциплинируют арендатора. Нелишним будет для разработки типового договора аренды обратиться в юридическую компанию или хотя бы за юридической консультацией к профессионалу в этой области – это позволит избежать значительных убытков в будущем.
13.07.2009
24.05.2009
28.03.2009
23.03.2009